央行“5·17”房地產(chǎn)新政以來(lái)，樓市回升是比較明顯的。根據(jù)貝殼APP的數(shù)據(jù)，最近4周(5月20日-6月16日)，77個(gè)樣本城市二手住房成交套數(shù)周環(huán)比增幅分別達(dá)到3.9%、0.2%、-8.4%、+7.7%。重點(diǎn)城市企穩(wěn)的態(tài)勢(shì)明顯，如上海、杭州、深圳這三個(gè)指標(biāo)型城市，二手房交易連續(xù)三個(gè)月保持在20000套、8000套和5000套左右。本該是淡季的5月和6月，二手房市場(chǎng)表現(xiàn)亮眼，背后有哪些變化？

近期樓市幾個(gè)變化

除成交增長(zhǎng)外，近期樓市還呈現(xiàn)幾點(diǎn)變化。一是，議價(jià)空間在收窄。也就是賣家在價(jià)格折扣、讓利上收縮。根據(jù)上海鏈家、合富地產(chǎn)數(shù)據(jù)，上海今年以來(lái)議價(jià)空間首次收縮至6%；在深圳，5月13日以來(lái)的四周，深圳掛牌二手住房調(diào)價(jià)房源中，調(diào)漲占比分別為19.1%、16.0%、16.3%和16.7%。

二是，掛牌量有所下降或增幅減緩。截至6月16日，中信證券跟蹤144個(gè)樣本城市，掛牌房源套數(shù)較“4·30”新政前累計(jì)下降0.8%，其中北京、杭州、西安累計(jì)分別下降5.5%、1.9%、1.2%。當(dāng)然，更多的城市二手房掛牌量上升幅度減緩，比如上海、深圳。不過(guò)，廣州退出限售以后，二手房掛牌量出現(xiàn)明顯攀升。

三是，剛需和改善開(kāi)始循環(huán)了。近期的數(shù)據(jù)顯示，改善類二手房源掛牌量和成交量，都有所增長(zhǎng)。比如，上海500萬(wàn)總價(jià)以下的房源快速去化后，500萬(wàn)-800萬(wàn)總價(jià)級(jí)別的二手房交易量開(kāi)始增加；深圳三房戶型的二手房交易量增長(zhǎng)明顯。這意味著剛需入場(chǎng)加速帶動(dòng)了存量二手房源消化。一方面，這解決了二手房業(yè)主“賣房難”的困境；另一方面，也刺激了業(yè)主住房改善的意愿。或者，市場(chǎng)交易改善從情緒上刺激；或者，手上的房子賣了，就有了置換住房的資本。

二手房成為穩(wěn)定市場(chǎng)“生力軍”

近期微觀市場(chǎng)的表現(xiàn)，更值得注意。市場(chǎng)好轉(zhuǎn)盡管有政策不間斷紓困，但與掛牌有很大關(guān)聯(lián)。2023年8月底“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，熱點(diǎn)城市二手房掛牌開(kāi)啟“攀升之旅”。這其中，“老破小”這類房源掛牌量占比更大。

上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，在上?！皽艞l”新政的推動(dòng)下，僅外環(huán)內(nèi)就成交了826套房齡超過(guò)20年、面積70平方米左右的小戶型，成交量較政策出臺(tái)前5天增加了5%；今年以來(lái)，深圳樓齡20年以上的房源成交占比升至40%以上，總價(jià)250萬(wàn)元以下的房源成交占比升至15%；近期廣州中心區(qū)樓齡20年以上的二手房源成交周期變短……

“老破小”主導(dǎo)二手房掛牌，熱點(diǎn)城市都是如此。一方面，這一輪房?jī)r(jià)下跌，跌幅最大的就是這類房產(chǎn)；另一方面，“老破小”業(yè)主改善住房的意愿強(qiáng)烈。當(dāng)然，“老破小”主導(dǎo)需求，更多還是因?yàn)槟壳傲粼谑袌?chǎng)上的購(gòu)房者，主要就是新市民、年輕人為主的剛性需求。

政策也在鼓勵(lì)二手房去化。多地在“4·30”之后發(fā)布的樓市政策，一方面鼓勵(lì)非戶籍人口“上車”(比如深圳和上海在5月發(fā)布的政策)；另一方面，也鼓勵(lì)二手住房流轉(zhuǎn)，比如上海放開(kāi)了非戶籍單身外環(huán)內(nèi)二手房限購(gòu)，廣州、杭州、成都等城市全面退出限購(gòu)。另外，按揭首付比例下調(diào)至15%，利率不設(shè)下限等，都在釋放潛在的購(gòu)買力，這其中主要是年輕人、新市民。當(dāng)然，二手房低總價(jià)、低單價(jià)、有學(xué)位、立馬可入住的優(yōu)勢(shì)，也吸引和匹配剛需。

其實(shí)，上一輪房?jī)r(jià)上漲周期(2016年以來(lái))以來(lái)，新進(jìn)入上海等熱點(diǎn)城市的人群，大部分只能買得起樓齡高、總價(jià)相對(duì)小的。經(jīng)過(guò)這幾年快速消化，特別是2023年以來(lái)房?jī)r(jià)下跌，剛需扎堆兒進(jìn)入二手市場(chǎng)，這類房產(chǎn)掛牌的泄洪效應(yīng)很明顯。此外，也與交易量復(fù)蘇后的市場(chǎng)情緒改善有關(guān)。

相比之下，次新房的交易情況有所不同。現(xiàn)在各個(gè)城市的房?jī)r(jià)基本上跌回到2017-2019年的水平，一些次新房業(yè)主手上的房子，要么處于虧損態(tài)勢(shì)，要么還在期待力度更大的政策。所以二手房整體新增掛牌的沖動(dòng)小了一些，掛牌降價(jià)讓利的幅度也小了。這就是近期二手房議價(jià)空間收窄、掛牌量減緩的原因。

上一輪樓市回升周期(2015-2021年)，投資客比較多，但持有房子的收益抵不過(guò)成本時(shí)，必然就會(huì)產(chǎn)生新的掛牌。從資產(chǎn)屬性轉(zhuǎn)換到居住屬性，房?jī)r(jià)的支撐邏輯徹底變了，二手房出現(xiàn)掛牌“順周期”，潛在掛牌不斷轉(zhuǎn)化為真實(shí)掛牌。

無(wú)論從5月份的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，還是近期的成交數(shù)據(jù)看，“以價(jià)換量”仍舊是主題。這是因?yàn)?，需求中剛需的主?dǎo)，對(duì)高房?jī)r(jià)的接受度下降，供給端就得降價(jià)來(lái)匹配需求。2023年以來(lái)，之所以二手房交易量逆勢(shì)攀升，很大程度上在于房?jī)r(jià)真的下降了，降到剛需的心理價(jià)位。這說(shuō)明，二手房市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，成為穩(wěn)定市場(chǎng)的“生力軍”，價(jià)格的因素很重要。這可能也會(huì)成為樓市供求關(guān)系發(fā)生重大變化后的常態(tài)。

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