“五一”假期過(guò)后，千呼萬(wàn)喚的深圳樓市新政終于出臺(tái)。記者走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)受訪的二手房中介、房企營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理以及購(gòu)房者都認(rèn)為，此次深圳樓市新政依然“留有余地”，前期呼聲最大的“增值稅5年改3年”、非核心區(qū)放開(kāi)限購(gòu)、優(yōu)化限售年限等大招仍未出現(xiàn)。
新政的出臺(tái)緊緊跟在樓市傳統(tǒng)的“金三銀四”之后，深圳樓市到底有何反應(yīng)？政策將帶來(lái)哪些影響？為此，證券時(shí)報(bào)記者進(jìn)行了實(shí)地走訪。
二手房中介很“冷靜”
5月6日，深圳市住建局發(fā)布分區(qū)優(yōu)化住房限購(gòu)政策，圍繞非深戶籍社保年限、多孩家庭及企事業(yè)單位購(gòu)買(mǎi)商品住房等出臺(tái)政策，并且以官方身份首提房企“收舊換新”模式。其中，限購(gòu)政策分區(qū)調(diào)整的區(qū)域?yàn)椋蝴}田區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道、西鄉(xiāng)街道）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)、大鵬新區(qū)。
按照新政，非本市戶籍居民家庭及成年單身人士（含離異）限購(gòu)1套住房，在上述區(qū)域范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)住房，個(gè)人所得稅、社會(huì)保險(xiǎn)的繳納年限要求由3年調(diào)整為1年。此外，有兩個(gè)及以上未成年子女的本市戶籍居民家庭，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，可在上述區(qū)域內(nèi)再購(gòu)買(mǎi)1套住房。
“今天接到不少咨詢(xún)政策的電話，但出于政策變動(dòng)來(lái)看房的購(gòu)房者或者改變掛牌價(jià)的業(yè)主幾乎沒(méi)有，我預(yù)計(jì)短期內(nèi)成交量或有一波回升，但長(zhǎng)期來(lái)看提振效用有限。”一房產(chǎn)中介黃經(jīng)理如是表示。記者在龍崗布吉片區(qū)采訪時(shí)看到，許多二手房中介門(mén)店都將“筍盤(pán)”信息放置在門(mén)口，沒(méi)有對(duì)新政進(jìn)行大肆宣傳，顯得比較“冷靜”。黃經(jīng)理甚至對(duì)記者表示，“如果不著急買(mǎi)房，還是建議先等等看，而且現(xiàn)在掛牌出售的二手房源數(shù)量仍居高不下”。
截至5月1日，根據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)公開(kāi)在售二手房數(shù)量統(tǒng)計(jì)，全市有效在售二手房源60247套，對(duì)比4月1日統(tǒng)計(jì)的58122套在售房源環(huán)比增長(zhǎng)3.7%。
此次深圳分區(qū)優(yōu)化住房限購(gòu)政策，將深圳樓市分為“核心區(qū)”和“非核心區(qū)”。美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹指出，目前深圳新房大部分位于上述“非核心區(qū)”區(qū)域，因此新政對(duì)新房去庫(kù)存有較大的幫助。由于二手房市場(chǎng)50%以上的成交量依然集中在原“核心區(qū)”區(qū)域，預(yù)計(jì)對(duì)二手房市場(chǎng)的影響要小一點(diǎn)。
不過(guò)，深圳主流房產(chǎn)中介平臺(tái)開(kāi)放真實(shí)二手房掛盤(pán)價(jià)和成交價(jià)的舉動(dòng)，引起不少關(guān)注。記者在多個(gè)主流房產(chǎn)中介平臺(tái)的二手房源詳情頁(yè)面看到，已經(jīng)可以同時(shí)展示業(yè)主報(bào)價(jià)以及官方參考價(jià)，在此之前，業(yè)主報(bào)價(jià)若高于官方參考價(jià)，則僅顯示官方參考價(jià)。多位購(gòu)房者感慨：“終于知道自己小區(qū)的真實(shí)成交價(jià)。”與此同時(shí)，購(gòu)房者普遍認(rèn)為此舉將有利于增加市場(chǎng)價(jià)格的透明度，對(duì)未來(lái)政策的制定出臺(tái)有著非常重大的參考價(jià)值。
臨深片區(qū)樓市感到壓力
與二手房中介門(mén)店的“冷靜”不同，新房的營(yíng)銷(xiāo)就顯得較為“興奮”。記者發(fā)現(xiàn)，不少處在此次限購(gòu)政策調(diào)整范圍內(nèi)的新房項(xiàng)目都發(fā)布了最新的營(yíng)銷(xiāo)信息，維持與前期相同的折扣力度。
還有房企主打“來(lái)了就是深圳人”，將公司旗下位于此次限購(gòu)放松區(qū)域的新房進(jìn)行聯(lián)動(dòng)，推出成交限定禮、特惠房源禮等活動(dòng)。
不過(guò)，有東莞鳳崗的房企營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，深圳分區(qū)優(yōu)化限購(gòu)政策不僅僅影響當(dāng)?shù)貥鞘校覍?duì)于環(huán)深的東莞、惠州、中山需求也會(huì)產(chǎn)生一定的虹吸效應(yīng)，尤其對(duì)臨深片區(qū)樓市的影響會(huì)更大，在此背景下，臨深片區(qū)樓市將面臨短期內(nèi)的銷(xiāo)售壓力。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，此次深圳樓市政策最大亮點(diǎn)在于放松公司名義購(gòu)房限制以及首提房企“收舊換新”模式。記者查詢(xún)發(fā)現(xiàn)，這是自2018年7月底起深圳暫停企事業(yè)單位、社會(huì)組織等法人單位（公司）在本市購(gòu)買(mǎi)商品住房（住宅）后，首次對(duì)以公司名義購(gòu)房限制有所放松。在2018年以前，一些沒(méi)有購(gòu)房資格的購(gòu)房者“以公司名義”進(jìn)行個(gè)人買(mǎi)房，助推當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)炒作氛圍。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，此次恢復(fù)企業(yè)購(gòu)房，且沒(méi)有套數(shù)限制，并與解決職工住房需求結(jié)合，是一條很好的政策，但企業(yè)購(gòu)房的稅費(fèi)、持有成本比較高。在企業(yè)購(gòu)房區(qū)域的放開(kāi)選擇上，還是體現(xiàn)深圳希望通過(guò)住房政策調(diào)整，引導(dǎo)企業(yè)在外圍投資，員工在外圍買(mǎi)房，實(shí)現(xiàn)職住平衡、產(chǎn)城融合。
市場(chǎng)信心仍需提振
記者在采訪時(shí)，大多數(shù)受訪的二手房中介、房企營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理以及購(gòu)房者都認(rèn)為，此次政策的效果仍有待觀察，還要看相關(guān)政策的落地執(zhí)行力度，同時(shí)也期待更多大招來(lái)提振市場(chǎng)信心。
何倩茹指出，整體來(lái)說(shuō)，相對(duì)于其他城市，深圳本次政策調(diào)整的力度較小。從此前出臺(tái)的政策也驗(yàn)證過(guò)，深圳目前缺乏的不是購(gòu)房資格，而是入市信心。深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)只有盡快恢復(fù)常態(tài)，從增強(qiáng)購(gòu)房信心方向入手才能更有效。
李宇嘉指出，深圳的樓市新政能夠釋放一部分被行政干預(yù)政策限制的需求，包括多孩家庭到外圍購(gòu)置大戶型住宅、企業(yè)給人才買(mǎi)房、滿足非戶籍人口在深圳購(gòu)房的愿望等。同時(shí)，深圳也貫徹了小步快跑、留有余地、定向疏解的原則，與京滬的策略基本一致。“當(dāng)然，如果市場(chǎng)繼續(xù)疲弱，后續(xù)還會(huì)有其他政策跟進(jìn)。關(guān)鍵還在需求端購(gòu)買(mǎi)力的提升，這取決于收入、就業(yè)和消費(fèi)等。”
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